Покупка недвижимости – дело ответственное

Каждый пятый нижегородец может поделиться тем, как чуть не попал на мошенников при покупке недвижимости. Большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверять документы. 

«Проверка документов особенно важна для покупателя, ведь он рискует своими деньгами. На сайте Росреестра можно получить информацию о квартире, доме или земле без заказа выписки из ЕГРН. Сервис так и называется – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Он позволяет получить данные, которые могут быть полезны в процессе совершения сделок с недвижимостью на самых ранних стадиях. Для предварительной оценки объекта недвижимости потенциальный покупатель в режиме online может получить сведения о характеристиках объекта недвижимости, наличии или отсутствии регистрации прав, обременений прав», – рассказывает Руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Оксана Штейн.

Есть мошеннические схемы, когда люди остаются и без квартиры, и без денег. Приведём подобный пример. Молодая пара решила купить квартиру. Они отказались от услуг риелторов и юристов, решили сэкономить. Ребята выбрали квартиру и стали проверять документы. Собственником была семейная пара, купившая квартиру по ипотеке, которая уже погашена. В договоре купли-продажи всё идеально, есть свидетельство о погашении ипотеки, в выписке ЕГРН тоже всё хорошо. Купили квартиру, сделали ремонт, а через несколько лет получили повестку в суд. Как оказалось, у первоначального владельца было двое детей, один из которых родился после 2007 года. Квартира была приобретена не только по ипотеке, но и на средства материнского капитала. По закону за детьми должна была быть закреплена доля, но предыдущий владелец этого не сделал и не сообщил об этом покупателю.

Покупатели изучили только те договоры купли-продажи, в которых не были указаны дети. Они не проверили графу «дети» в паспорте продавца и не попросили справку о том, что средства материнского капитала не были использованы.

Расскажем, какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры и на что обратить особое внимание.

● Паспорт. Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру. Для этого проверьте паспорт. Его данные должны полностью совпадать с данными паспорта в других документах по квартире. Личность несовершеннолетних собственников подтверждает свидетельство о рождении. Данные также сверьте на всех документах по квартире. ВАЖНО! Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. На Госуслугах запустили сервис по проверке подлинности паспортов РФ: «Сведения о действительности паспорта» www.gosuslugi.ru/621102/1/form.

● Правоустанавливающие документы. В правоустанавливающем документе указано, кому принадлежит квартира или её часть и на каком основании. Это основание права собственности на квартиру. Если вы не проверите правоустанавливающий документ, невозможно будет понять, чью квартиру продаёт человек. Правоустанавливающих документов может не быть, если квартира не приватизирована или документы потерялись.

● Выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов. Поможет проверить, есть ли обременения и другие собственники. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности (розовое, зелёное) на квартиру и кадастровый паспорт.

● Согласие супруга. Согласно закону, общим имуществом супругов можно распоряжаться только по обоюдному согласию. То есть чтобы купить и продать квартиру в браке, нужно получить согласие супруга. Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если они уже в разводе.

●  Справка о погашении ипотеки. Если продавец купил квартиру в ипотеку, поинтересуйтесь, была ли она погашена. В противном случае, если вы готовы погасить кредит продавца после покупки квартиры, оформите ипотеку в том же банке, что и он. Если продавец скажет, что ипотека была погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора – справку о погашении ипотеки. В справке должен стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. ВАЖНО! Не забудьте сравнить номер кредитного договора с номером договора в справке.

● Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, свидетельства не будет. Тогда нужно проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Напоминаем, что с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

● Кадастровый и технический паспорта. В техпаспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему. По техническому плану из паспорта можно понять, была ли перепланировка. Если была, необходимо выяснить, узаконена ли она.

● Документ жилищного учёта. В нём указано, сколько человек зарегистрировано в помещении. 

● Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. По закону долги за коммунальные услуги остаются у бывшего собственника, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец. Если не готовы выплачивать чужие долги – проверьте. 

● Копия финансового лицевого счёта. Этот документ необходим для подтверждения информации о зарегистрированных в квартире людях, характеристиках квартиры, системах коммуникаций и коммунальных услугах. Риелторы редко берут копию ФЛС, но этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки. 

● Доверенность. Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Тогда необходимо проверить его доверенность. Она должна быть нотариально заверенной. Желательно попросить владельца квартиры присутствовать при подписании договора, так как проводить сделку по доверенности очень опасно.

«Особое внимание нужно уделять сделкам, совершаемым по доверенности. Кроме того,  нужно очень внимательно читать прописанные в ней полномочия доверенного лица. Собственник имеет право отозвать её в любой момент, в том числе прямо перед сделкой, о чём покупатель не всегда может узнать. А это отличная почва для мошенничества. В итоге – покупка совершена, деньги уплыли, а дальше суд и признание сделки недействительной», – заявила Екатерина Калашникова, директор филиала Канавинский агентства недвижимости Чекни.

Читайте документы, задавайте вопросы и обдумывайте каждое своё решение. Мошенники обычно торопят клиентов, поэтому те не успевают заметить подвох. Если что-то не так с квартирой, её владельцем или документами, обратитесь за помощью к специалисту.